Najczęściej zadawane pytania

Tak. Obywatel Polski może kupić nieruchomość na Majorce na takich samych zasadach jak inni obywatele Unii Europejskiej. Nie trzeba posiadać obywatelstwa hiszpańskiego ani stałego pobytu w Hiszpanii.

Można kupić nieruchomość zarówno jako rezydent Hiszpanii, jak i jako nierezydent mieszkający na stałe w Polsce lub innym kraju.

Nie. Hiszpańska rezydencja nie jest wymagana.

Wiele nieruchomości na Majorce kupują osoby, które mieszkają na stałe poza Hiszpanią i korzystają z nieruchomości jako drugiego domu, domu wakacyjnego lub inwestycji.

Tak. NIE (Número de Identidad de Extranjero) to numer identyfikacyjny cudzoziemca w Hiszpanii.

Jest potrzebny m.in. do przeprowadzenia transakcji, rozliczenia podatków oraz wielu późniejszych formalności związanych z nieruchomością.

Procedurę jego uzyskania warto rozpocząć odpowiednio wcześniej. Profesjonalny agent może pomóc klientowi w przygotowaniu dokumentów i koordynacji procedury uzyskania NIE.

Tak, przy zakupie nieruchomości na Majorce warto posiadać konto w hiszpańskim banku.

Znacznie ułatwia ono zarówno przeprowadzenie samej transakcji, jak i późniejsze zarządzanie nieruchomością.

Hiszpańskie konto może być wykorzystywane m.in. do obsługi kredytu hipotecznego, płatności za prąd, wodę i inne media, opłat wspólnotowych, ubezpieczenia nieruchomości oraz regulowania lokalnych podatków i innych stałych zobowiązań.

Profesjonalny agent nieruchomości może pomóc klientowi w całym procesie otwarcia konta bankowego, w tym w kontakcie z bankiem, przygotowaniu wymaganych dokumentów i umówieniu spotkania. Dzięki temu osoba kupująca nieruchomość z Polski nie musi samodzielnie przechodzić przez hiszpańskie procedury bankowe.

Samo otwarcie rachunku bankowego może być bezpłatne, natomiast koszty jego prowadzenia zależą od konkretnego banku, rodzaju konta oraz statusu klienta, w szczególności od tego, czy jest rezydentem, czy nierezydentem Hiszpanii.

Bank może pobierać m.in. opłatę za prowadzenie rachunku, opłatę za kartę, opłaty za niektóre przelewy lub operacje oraz dodatkowe opłaty związane z obsługą klienta nierezydenta.

W niektórych bankach opłaty mogą zostać zmniejszone lub całkowicie zniesione po spełnieniu określonych warunków, np. przy regularnych wpływach, korzystaniu z dodatkowych produktów bankowych lub posiadaniu kredytu hipotecznego.

Przed otwarciem konta warto porównać nie tylko koszt jego założenia, ale przede wszystkim całkowity roczny koszt prowadzenia rachunku. Profesjonalny agent może pomóc w kontakcie z bankiem i wyborze rozwiązania odpowiedniego do zakupu oraz późniejszego utrzymania nieruchomości na Majorce.

Tak.

Warto jednak korzystać z pomocy osób, które mogą przeprowadzić klienta przez dokumentację i procedury w języku polskim.

Najważniejsze dokumenty powinny być dla kupującego całkowicie zrozumiałe przed ich podpisaniem.

W wielu przypadkach tak.

Można udzielić odpowiedniego pełnomocnictwa osobie reprezentującej kupującego w Hiszpanii. Zakres pełnomocnictwa powinien dokładnie określać czynności, które pełnomocnik może wykonać.

Jest to rozwiązanie często wykorzystywane przez klientów mieszkających w Polsce lub innych krajach.

Z punktu widzenia samego prawa do zakupu obie możliwości są dostępne.

Różnice mogą natomiast pojawić się przy finansowaniu, podatkach, późniejszym rozliczaniu nieruchomości i sytuacji podatkowej właściciela.

Dlatego przed zakupem warto określić, czy nieruchomość będzie głównym miejscem zamieszkania, drugim domem czy inwestycją.

Nie ma jednej lokalizacji najlepszej dla wszystkich.

Wybór zależy przede wszystkim od celu zakupu. Innej nieruchomości będzie potrzebowała rodzina planująca przeprowadzkę, innej osoba szukająca wakacyjnego apartamentu, a jeszcze innej inwestor.

Warto przeanalizować m.in. odległość od lotniska, dostęp do plaży, szkoły i przedszkola, komunikację, restauracje i sklepy, charakter miejscowości poza sezonem, możliwości wynajmu oraz płynność nieruchomości przy późniejszej sprzedaży.

Zależy od stylu życia i celu inwestycji.

Palma oferuje całoroczne życie miejskie, szeroką ofertę usług, restauracji, szkół i połączeń komunikacyjnych.

Północ wyspy, m.in. Alcúdia, Port d'Alcúdia, Pollença czy Port de Pollença, przyciąga osoby poszukujące bliskości morza, natury, spokojniejszego stylu życia oraz nieruchomości wakacyjnych.

Apartament zazwyczaj oznacza łatwiejsze utrzymanie nieruchomości i często jest dobrym rozwiązaniem jako drugi dom.

Dom lub willa zapewniają większą prywatność i przestrzeń.

Finca może oferować wyjątkowy styl życia i dużą działkę, ale przed zakupem takiej nieruchomości szczególnie dokładnie należy sprawdzić jej sytuację prawną i urbanistyczną.

Tak, ale przed zakupem trzeba oszacować nie tylko koszt samego remontu.

Należy sprawdzić m.in. możliwość wykonania planowanych prac, konieczność uzyskania pozwolenia, stan instalacji, stan konstrukcji, legalność istniejącej zabudowy, czas realizacji i dostępność ekip remontowych.

Niska cena zakupu nie zawsze oznacza niską cenę końcową inwestycji.

Na Majorce lokalizacja i widok należą do najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Szczególnie cenione są nieruchomości w pierwszej linii brzegowej oraz z niezakłóconym widokiem na morze.

Jednym z podstawowych dokumentów jest Nota Simple z Registro de la Propiedad.

Pozwala ona sprawdzić m.in. właściciela nieruchomości oraz wpisane prawa, ograniczenia, hipoteki czy inne obciążenia.

To informacja z hiszpańskiego Rejestru Nieruchomości.

Pokazuje m.in. dane nieruchomości, jej właściciela, prawa związane z nieruchomością, hipoteki, zajęcia i niektóre inne obciążenia lub ograniczenia.

Zdecydowanie warto.

Nie powinno się podejmować decyzji wyłącznie na podstawie zdjęć, opisu oferty czy zapewnień sprzedającego.

Przed przekazaniem znaczących środków należy wiedzieć, co dokładnie kupujemy i na jakich warunkach.

Zakres zależy od rodzaju nieruchomości, ale najczęściej analizuje się m.in. Nota Simple, akt własności, dane katastralne, sytuację urbanistyczną, pozwolenia i legalność zabudowy, certyfikat energetyczny, zobowiązania wobec wspólnoty właścicieli, podatki lokalne oraz istniejące hipoteki i inne obciążenia.

Sama hipoteka nie oznacza, że nieruchomości nie można kupić.

Trzeba jednak odpowiednio przygotować transakcję, aby istniejące zadłużenie zostało spłacone i wykreślone albo żeby zastosowano inne uzgodnione prawnie rozwiązanie.

Kupujący powinien dokładnie wiedzieć, w jaki sposób hipoteka zostanie rozliczona.

Tak.

W przypadku mieszkania lub nieruchomości należącej do wspólnoty właścicieli należy sprawdzić sytuację dotyczącą opłat wspólnotowych.

Warto również zapoznać się z wysokością miesięcznych opłat oraz planowanymi większymi inwestycjami wspólnoty.

Mogą ujawnić informacje, których nie zobaczymy podczas oglądania mieszkania.

Przykładowo wspólnota może planować remont elewacji, dachu, windy, basenu czy innych części wspólnych. Takie inwestycje mogą oznaczać dodatkowe przyszłe koszty dla właścicieli.

Nie.

Zakup mieszkania na Majorce nie oznacza automatycznie prawa do prowadzenia wynajmu wakacyjnego.

Jeżeli zakup ma być inwestycją pod wynajem turystyczny, możliwość legalnego prowadzenia takiej działalności należy zweryfikować przed zakupem.

Nie należy tego zakładać.

To, że dana część budynku fizycznie istnieje od wielu lat, nie oznacza automatycznie, że jej sytuacja prawna i urbanistyczna jest prawidłowa.

Jest to szczególnie ważne przy domach, willach i fincach.

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości strony mogą podpisać dokument rezerwacyjny i ustalić kwotę rezerwacji.

Warunki powinny jasno określać m.in. cenę, terminy oraz okoliczności, w których środki podlegają zwrotowi albo przepadają.

To prywatna umowa zawierana pomiędzy kupującym a sprzedającym przed podpisaniem aktu notarialnego.

Określa najważniejsze warunki transakcji, w tym cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży oraz konsekwencje niewykonania umowy.

W praktyce bardzo często spotyka się kwotę odpowiadającą około 10% ceny nieruchomości, ale nie jest to uniwersalna obowiązkowa stawka.

Dokładna wysokość wynika z uzgodnień pomiędzy stronami.

To zależy od rodzaju podpisanej umowy i jej zapisów.

W popularnej formule arras penitenciales kupujący rezygnujący z transakcji może utracić wpłaconą kwotę, natomiast sprzedający odstępujący od sprzedaży może być zobowiązany do zwrotu jej w podwójnej wysokości.

Dlatego umowy arras nie powinno się podpisywać bez dokładnego zrozumienia jej treści.

To trzeba uwzględnić przed podpisaniem umowy arras.

Jeżeli zakup zależy od otrzymania finansowania, odpowiednie zabezpieczenie kupującego powinno znaleźć się w umowie.

Samo złożenie wniosku kredytowego nie gwarantuje uzyskania finansowania.

Tak.

Hiszpańskie banki finansują również zakup nieruchomości przez obywateli Polski.

Możliwe jest finansowanie zarówno osób będących rezydentami Hiszpanii, jak i osób mieszkających i zarabiających w Polsce lub innym kraju.

Tak.

Bank może zaakceptować dochody uzyskiwane poza Hiszpanią. Będzie jednak dokładnie analizował ich wysokość, stabilność, walutę oraz istniejące zobowiązania klienta.

Tak, ale analiza jest zazwyczaj bardziej rozbudowana niż w przypadku pracownika etatowego. Bank może wymagać dokumentów potwierdzających wyniki firmy, deklaracji podatkowych, historii działalności i wyciągów bankowych.

Nie istnieje jedna ustawowa wartość obowiązująca wszystkie banki.

W praktyce bank określa maksymalne finansowanie indywidualnie na podstawie profilu klienta, wartości nieruchomości oraz swojej polityki ryzyka.

W przypadku nierezydentów udział środków własnych jest zazwyczaj większy niż w przypadku klientów kupujących swoją główną nieruchomość jako rezydenci Hiszpanii.

Bank bierze pod uwagę wycenę nieruchomości oraz cenę transakcyjną zgodnie ze swoimi zasadami kredytowymi.

Dlatego wysoka cena ustalona ze sprzedającym nie oznacza automatycznie, że bank sfinansuje odpowiedni procent właśnie tej ceny.

Tasación to oficjalna wycena nieruchomości wykonywana na potrzeby procesu hipotecznego.

Bank wykorzystuje ją m.in. do określenia wartości zabezpieczenia.

Tak.

Wartość nieruchomości nie jest jedynym kryterium.

Bank bada przede wszystkim zdolność klienta do spłaty zobowiązania: dochody, wydatki, istniejące kredyty, aktywa, stabilność finansową i inne elementy profilu kredytowego.

Lista zależy od banku oraz sytuacji klienta.

Najczęściej mogą być potrzebne: dokument tożsamości, NIE, dokumenty potwierdzające dochody, deklaracje podatkowe, wyciągi bankowe, informacje o istniejących kredytach, dokumentacja dotycząca zatrudnienia lub działalności gospodarczej oraz dokumentacja kupowanej nieruchomości.

Bank może poprosić również o dodatkowe dokumenty.

Bank może wymagać tłumaczenia części dokumentacji.

Zakres zależy od konkretnej instytucji oraz rodzaju przedstawianych dokumentów.

Bank analizuje m.in. obecne i przewidywane dochody, stałe wydatki, istniejące zadłużenie, aktywa, historię finansową, charakter zatrudnienia lub działalności oraz wartość nieruchomości.

Każdy bank może mieć własne kryteria oceny ryzyka.

Tak i często jest to najlepsza kolejność.

Wstępna analiza finansowa pozwala określić realny budżet zakupu i uniknąć sytuacji, w której klient znajduje idealną nieruchomość, ale później nie może uzyskać odpowiedniego finansowania.

Trzeba uwzględnić dwie rzeczy: wkład własny do ceny nieruchomości oraz podatki i koszty transakcyjne.

Nie należy zakładać, że bank sfinansuje podatki i wszystkie koszty związane z zakupem.

Polski bank i hiszpański bank to dwa różne modele finansowania.

Standardowym rozwiązaniem przy finansowaniu bezpośrednio kupowanej nieruchomości na Majorce jest kredyt hipoteczny w Hiszpanii.

Jeżeli klient dysponuje inną nieruchomością w Polsce, mogą istnieć również inne możliwości finansowania, które warto przeanalizować indywidualnie.

W Hiszpanii można spotkać kredyty ze stałym oprocentowaniem, ze zmiennym oprocentowaniem oraz mieszane.

Najlepsze rozwiązanie zależy od oferty banku, okresu kredytowania, sytuacji klienta i jego podejścia do ryzyka.

Nie warto porównywać ofert wyłącznie na podstawie wysokości pierwszej raty.

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) to ustandaryzowany dokument przedstawiający indywidualne warunki proponowanego kredytu hipotecznego.

Pozwala dokładnie zobaczyć warunki finansowania przed podpisaniem umowy.

Nie.

Kredytobiorca ma prawo wybrać notariusza.

Przed podpisaniem hipoteki notariusz ma również obowiązek wyjaśnić kredytobiorcy warunki finansowania i upewnić się, że są one dla niego zrozumiałe.

To zależy od tego, kto pomaga w uzyskaniu finansowania i na jakich zasadach świadczona jest usługa.

Jeżeli klient korzysta z usług pośrednika lub doradcy kredytowego, przed rozpoczęciem współpracy powinien otrzymać jasną informację, czy jego wynagrodzenie pokrywa bank, klient, czy wynagrodzenie pochodzi z obu źródeł.

W niektórych przypadkach pośrednik otrzymuje prowizję od banku i klient nie ponosi dodatkowego kosztu za samo pośrednictwo. W innych modelach za analizę, przygotowanie dokumentacji, porównanie ofert i przeprowadzenie procesu kredytowego pobierane jest wynagrodzenie od klienta.

Przed rozpoczęciem procedury kredytowej klient powinien dokładnie wiedzieć, czy pomoc jest płatna, jaka jest wysokość wynagrodzenia, kto je pokrywa, kiedy powstaje obowiązek zapłaty oraz jakie usługi obejmuje wynagrodzenie. Profesjonalny pośrednik powinien jasno przedstawić wszystkie koszty przed rozpoczęciem współpracy.

Ostateczna sprzedaż jest najczęściej formalizowana poprzez podpisanie aktu notarialnego, czyli escritura pública de compraventa.

Przed podpisaniem weryfikowane są dokumenty oraz sposób zapłaty ceny.

Po spełnieniu warunków transakcji następuje przekazanie nieruchomości kupującemu.

Nie zawsze.

Jeżeli wcześniej zostało przygotowane odpowiednie pełnomocnictwo, określone czynności może wykonać w imieniu kupującego pełnomocnik.

W transakcjach finansowanych kredytem podpisanie dokumentacji hipotecznej i sprzedaży jest odpowiednio koordynowane.

Proces kredytowy musi być jednak przygotowany wcześniej, ponieważ przed podpisaniem hipoteki obowiązują określone procedury informacyjne.

Tak.

Kupujący/kredytobiorca ma prawo wyboru notariusza.

Po zakupie trzeba dopilnować m.in. rozliczenia podatków związanych z transakcją, wpisu prawa własności do Registro de la Propiedad, przepisania lub zawarcia umów na media, aktualizacji danych we wspólnocie właścicieli, ustawienia płatności podatków i opłat oraz ubezpieczenia nieruchomości.

Wpis do Rejestru Nieruchomości jest niezwykle istotnym elementem zabezpieczenia prawa nowego właściciela.

Po zakończeniu procesu nieruchomość powinna figurować w rejestrze na nazwisko kupującego.

W zależności od nieruchomości mogą występować: IBI (lokalny podatek od nieruchomości), opłaty wspólnotowe, opłata za wywóz odpadów, ubezpieczenie, media, koszty utrzymania i konserwacji oraz podatki związane z sytuacją podatkową właściciela i sposobem korzystania z nieruchomości.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to lokalny podatek od nieruchomości.

Jego wysokość zależy m.in. od wartości katastralnej i właściwej gminy.

Posiadanie nieruchomości przez nierezydenta może powodować obowiązki podatkowe w Hiszpanii również wtedy, gdy nieruchomość nie jest wynajmowana.

Dlatego po zakupie warto ustalić sposób corocznego rozliczenia podatków nierezydenta.

Co do zasady wynajem mieszkaniowy i wynajem turystyczny to dwie różne kwestie prawne.

Przed zakupem inwestycyjnym warto określić planowany model wynajmu i sprawdzić przepisy dotyczące konkretnej nieruchomości.

Tak, ale darowizna lub dziedziczenie nieruchomości w Hiszpanii wiążą się z konsekwencjami prawnymi i podatkowymi.

Przy nieruchomościach o znacznej wartości warto pomyśleć o planowaniu spadkowym już przy zakupie.

Nie jest to warunek zakupu nieruchomości.

Dla zagranicznego właściciela hiszpańskiej nieruchomości może być jednak rozwiązaniem ułatwiającym późniejsze sprawy spadkowe.

Warto omówić tę kwestię z prawnikiem lub notariuszem, szczególnie gdy właściciel posiada majątek w więcej niż jednym kraju.

To zależy od konkretnej nieruchomości, lokalizacji, ceny zakupu i strategii inwestora.

Nie należy oceniać inwestycji wyłącznie na podstawie przekonania, że "Majorka zawsze drożeje".

Liczą się m.in. lokalizacja, podaż podobnych nieruchomości, możliwość wynajmu, koszty utrzymania oraz potencjalna cena późniejszej sprzedaży.

Zależy od strategii.

Niektórzy inwestorzy szukają regularnego dochodu z najmu, inni kupują przede wszystkim ze względu na potencjalny wzrost wartości nieruchomości w długim terminie.

Najlepsza nieruchomość inwestycyjna nie zawsze jest tą, która generuje najwyższy miesięczny czynsz.

Takie nieruchomości są na Majorce szczególnie poszukiwane ze względu na ograniczoną podaż.

Trzeba jednak bardzo dokładnie analizować konkretny obiekt, jego stan techniczny, ekspozycję na warunki morskie, koszty wspólnotowe oraz sytuację prawną.

Płynność zależy przede wszystkim od lokalizacji, rodzaju nieruchomości, jej stanu oraz ceny.

Dlatego już podczas zakupu warto zadać sobie pytanie: "Gdybym za kilka lat chciał tę nieruchomość sprzedać, kto będzie jej kolejnym kupującym?" To jedno z najważniejszych pytań inwestycyjnych.

Nie wystarczy dysponować wyłącznie wkładem własnym wymaganym przez bank.

Trzeba dodatkowo posiadać środki na podatki oraz pozostałe koszty transakcji.

Dlatego przed rozpoczęciem poszukiwań warto przygotować indywidualną symulację całkowitego budżetu zakupu.

Jeżeli kredyt jest niezbędny do zakupu, najlepiej zacząć od wstępnej analizy zdolności kredytowej.

Dzięki temu wiadomo, w jakim przedziale cenowym realnie można szukać nieruchomości.

Dobra agencja powinna zrobić znacznie więcej niż tylko pokazać nieruchomość.

Jej rolą może być koordynacja całego procesu: potrzeby klienta → selekcja nieruchomości → negocjacje → weryfikacja dokumentacji → finansowanie → rezerwacja → przygotowanie transakcji → notariusz → przekazanie nieruchomości → formalności po zakupie.

Dla osoby kupującej nieruchomość za granicą możliwość przeprowadzenia całego procesu w języku polskim może znacząco ułatwić transakcję.

Od odpowiedzi na cztery pytania:

1. Jaki jest mój całkowity budżet?

2. Czy potrzebuję kredytu hipotecznego?

3. Do czego ma służyć nieruchomość: zamieszkanie, wakacje czy inwestycja?

4. Jakie są moje trzy najważniejsze wymagania dotyczące lokalizacji i samej nieruchomości?

Dopiero wtedy warto rozpocząć właściwe poszukiwania.